10 mitos y verdades sobre el valor de referencia que te pueden salir muy caros

Desde 2022, el valor de referencia se utiliza como base mínima para calcular impuestos en muchas operaciones inmobiliarias. Esto afecta especialmente a la compraventa de vivienda y a las herencias, donde el valor de referencia puede determinar cuánto pagar realmente de impuestos.

El problema es que todavía existen muchos mitos sobre el valor de referencia. Estos malentendidos pueden provocar errores frecuentes: pagar impuestos de más, no recurrir cuando sería posible o descubrir el problema cuando ya se ha firmado la operación.

A continuación repasamos 10 verdades sobre el valor de referencia que conviene conocer antes de comprar o heredar una vivienda.

❌Mito 1: “El valor de referencia es el mismo que el valor de mercado”

✅Verdad: es un valor administrativo, no el precio real de compraventa.

El valor de referencia es un valor administrativo que se calcula a través de un método denominado «método residual estático» y que tiene en cuenta los datos de las compraventas notariales producidas en la zona.

No obstante, es un valor objetivo que no analiza cada inmueble individualmente, por lo que casi nunca coincide con el precio real de mercado. Esto explica que en algunos casos exista una discrepancia entre valor de referencia y el valor de la escritura.

❌Mito 2: “Si pago el precio que aparece en la escritura, todo está bien”

✅Verdad: los impuestos se calculan sobre el valor más alto.

En la compraventa de vivienda, el ITP se calcula sobre el mayor de estos dos valores:

precio declarado en escritura
valor de referencia establecido por el Catastro

Por tanto, aunque compres por menos, puedes terminar pagando impuestos según el valor de referencia y si no lo haces, pueden abrir comprobación de valores reclamándote la diferencia.

❌Mito 3: “El notario me avisará si hay algún problema”

✅Verdad: la responsabilidad fiscal es del comprador o heredero.

El notario autoriza la escritura, pero no tiene obligación de comprobar si el cálculo del valor de referencia es correcto, únicamente informa de si el valor de referencia es superior al de la escritura.

Por eso es recomendable analizar el valor antes de firmar o contar con asesoramiento fiscal en la compra de vivienda.

❌Mito 4: “Solo afecta a viviendas de lujo”

✅Verdad: el valor de referencia se aplica a la mayoría de viviendas y garajes en transmisiones sujetas a ITP o ISD.

El valor de referencia puede aplicarse a:

viviendas de segunda mano en cualquiera de sus estados (desde lujoso hasta ruinoso)
garajes

Por tanto, cualquier operación inmobiliaria que implique la compra o herencia de una vivienda o garaje puede verse afectada por los impuestos derivados del valor de referencia.

❌Mito 5: “No puedo saber el valor de referencia antes de comprar”

✅Verdad: se puede consultar gratuitamente.

El valor de referencia del inmueble puede consultarse en la Sede Electrónica del Catastro incluyendo la referencia catastral del inmueble. Esto permite saber qué valor está tomando la Administración como base para calcular los impuestos antes de firmar la compraventa.

Sin embargo, el certificado de valor de referencia con su motivación, que explica cómo se ha calculado ese valor, solo puede obtenerse accediendo con identificación digital del titular catastral del inmueble.

Por tanto, si el comprador quiere analizar en detalle el cálculo del valor antes de la operación, normalmente deberá solicitar al vendedor que descargue ese certificado desde Catastro.

❌Mito 6: “Si el valor está mal, ya no puedo hacer nada”

✅Verdad: sí se puede recurrir el valor de referencia; con Bradia, incluso durante el plazo de un mes para liquidar el impuesto.

💡 Opción 1: Reclamar el Valor de Referencia antes de pagar el impuesto

Esta es la opción más rápida y eficaz y puede evitar que tengas que adelantar dinero que no te corresponde.

Si todavía no has presentado la liquidación del impuesto, ya sea con carácter previo a la compraventa, o incluso una vez firmada la escritura, podemos recurrir el valor directamente ante Catastro explicando los errores detectados.

🕒 Gracias al Convenio de Colaboración con la Dirección General del Catastro, la resolución tarda entre 2 y 3 semanas.

🔧 Opción 2: Reclamar después de haber pagado el impuesto

¿Ya has pagado el ITP o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones?
Si se utilizó un Valor de Referencia incorrecto o excesivo, aún puedes reclamar y recuperar el dinero pagado de más.

Nosotros presentamos una rectificación de autoliquidación ante la Agencia Tributaria de tu Comunidad Autónoma, explicando por qué el valor aplicado es erróneo.

🕒 Este proceso puede tardar entre 6 y 8 meses, pero suele suponer una devolución importante.

❌Mito 7: “El valor de referencia solo sirve para Hacienda”

✅Verdad: afecta a varios impuestos y es especialmente relevante para el contribuyente.

El valor de referencia se utiliza como base en:

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (compraventa de vivienda usada) – ITP
Impuesto de Sucesiones y Donaciones – ISD

Por tanto, el valor de referencia en compraventas y herencias también puede provocar que los compradores y herederos paguen más impuestos de lo esperado.

❌Mito 8: “Puedo declarar un precio inferior al valor de referencia”

✅Verdad: puedes hacerlo, pero pueden abrir comprobación de valores reclamándote la diferencia.

Declarar el precio real es posible, pero Hacienda podrá enviarte una comprobación calculando el impuesto sobre el valor más alto y reclamando los intereses de demora correspondientes.

Esto es lo que da lugar muchos errores relacionados con el valor de referencia, especialmente cuando existe una diferencia importante entre el precio real y el valor administrativo.

❌Mito 9: “Solo tengo que preocuparme si vendo”

✅Verdad: afecta al comprar o heredar.

El vendedor no suele verse afectado por el valor de referencia salvo que el comprador ponga algún impedimento a la firma derivada del elevado precio de los impuestos. En cambio, sí influye en quien:

compra un inmueble
recibe una herencia
recibe una donación

Por eso es clave revisar el valor de referencia en compraventa de vivienda y herencias.

❌Mito 10: “Revisar el valor de referencia es complicado y no merece la pena”

✅Verdad: en Bradia hacemos una revisión gratuita de la viabilidad de tu caso y te explicamos claramente si puedes recurrir.

Cuando el valor de referencia es muy elevado respecto al valor real, puede ser posible:

recurrir el valor de referencia
aportar un informe técnico elaborado por nuestros especialistas
evitar adelantar el pago del impuesto
solicitar devolución de ingresos indebidos en caso de que se haya pagado indebidamente, consiguiendo los intereses de demora correspondientes

Con el asesoramiento fiscal adecuado en vivienda, muchas reclamaciones terminan reduciendo la carga fiscal.

📊Tabla resumen: mitos y realidades del valor de referencia

Mito	Realidad
El valor de referencia es el valor de mercado	Es un cálculo administrativo
Se puede declarar el valor de escritura siempre	Se debe elegir el mayor de los valores
El notario lo revisa	La responsabilidad es del contribuyente
Solo afecta a viviendas caras	Se aplica a cualquier vivienda usada o garaje
No puedo saberlo antes	Se consulta en Catastro
No se puede recurrir	Puede impugnarse en muchos casos
Solo afecta a Hacienda	Afectan al contribuyente en ITP y ISD
Puedo declarar menos sin consecuencias	Pueden abrir comprobación de valores
Solo importa al vender	Afecta al comprar o heredar
Reclamar no merece la pena	Puede suponer un ahorro importante

❓Preguntas frecuentes sobre el valor de referencia

¿Dónde se consulta el valor de referencia?

En la Sede Electrónica del Catastro, introduciendo la referencia catastral del inmueble. Puedes leer nuestro post anterior para más información.

¿Qué plazo tengo para impugnar?

Antes de la compraventa, un mes desde la firma de la escritura (plazo para liquidar el impuesto), o en caso de haber abonado el ITP o ISD por un importe incorrecto, 4 años desde la liquidación.

¿Necesito abogado o perito para recurrir?

No es obligatorio, pero contar con asesoramiento especializado y aportar un informe técnico con datos oficiales y contrastados -como los que elaboramos en Bradia- aumenta sustancialmente las posibilidades de éxito al recurrir el valor de referencia.

¿Puedo recuperar dinero si ya he pagado de más?

Sí. Si se demuestra que el impuesto se calculó incorrectamente, puede solicitarse la devolución de ingresos indebidos pero en nuestra experiencia es necesario un informe técnico elaborado por especialistas en la materia que indique los errores en el cálculo de dicho valor.

Si te han quedado dudas, puedes consultar nuestro post de preguntas frecuentes!

📞 ¿Cómo podemos ayudarte?

El valor de referencia ha cambiado la forma de calcular los impuestos en muchas operaciones inmobiliarias. Sin embargo, todavía existen muchos mitos sobre el valor de referencia que pueden provocar errores costosos.

Nuestros clientes nos eligen porque:

📌 Somos especialistas en Catastro.

🌍 Tramitamos casos en toda España.

⚡ Lo hacemos fácil, rápido y bien.

Antes de comprar o heredar una vivienda conviene revisar el valor de referencia, calcular correctamente los impuestos y analizar posibles discrepancias. En muchos casos, contactarnos a tiempo permite evitar pagar más de lo necesario o recurrir cuando procede.

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