Valor catastral vs. valor de referencia: ¿Cuál te afecta y cómo influye en tu fiscalidad?

La fiscalidad inmobiliaria en España ha experimentado cambios relevantes en los últimos años, especialmente desde la introducción del valor de referencia.

Para empresas, particulares, profesionales y despachos especializados, comprender correctamente la diferencia entre el valor catastral vs. valor de referencia no es solo una cuestión teórica, sino un elemento clave en la planificación fiscal de inmuebles y un método de defensa frente a comprobaciones y liquidaciones indebidas.

Aunque ambos conceptos están relacionados con la valoración administrativa de los inmuebles, su finalidad, método de cálculo y efectos fiscales son muy diferentes.

En este artículo analizamos la diferencia entre valor de referencia y valor catastral, los impuestos vinculados a cada uno y las estrategias que se pueden utilizar para optimizar su impacto.

🔍¿Qué es el valor catastral y cómo se aplica?

El valor catastral es un valor asignado a cada inmueble por la Dirección General del Catastro, calculado objetivamente según su localización, valor del suelo, antigüedad y calidad de la construcción, uso y condiciones del mercado, y sirve como base imponible del el IBI y, según el método de cálculo, también de la plusvalía municipal.

En palabras simples, consiste en trasladar a números las características de un inmueble para establecer los impuestos locales que pagan los titulares catastrales.

📊Definición legal y forma de cálculo

El valor catastral se determina a partir de:

• El valor del suelo, que depende de la localización, entre otros elementos.
• El valor de la construcción, que depende de la tipología, uso y calidad constructiva.
• Coeficientes correctores en función de las características del inmueble y de lo previsto en las Ponencias de Valores correspondientes (en muchos casos existen errores en su aplicación).
• Gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción o los factores que correspondan en caso de no existir promoción.
• Circunstancias del mercado, coeficiente (RM) de relación de mercado. Como regla general, el valor catastral no puede superar el valor de mercado, motivo por el cual siempre se aplica un 0,50 al valor catastral, aunque en la práctica puede quedar desactualizado si no se revisa periódicamente.

💰Relación con el IBI y otros tributos

El valor catastral es la base de cálculo de:

🟢 Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
🔵Plusvalía Municipal (IIVTNU) en función del método de cálculo.
🟣 Inspecciones fiscales (comprobaciones, regularizaciones catastrales).

📌Aplicación en la base imponible y control patrimonial

En el ámbito empresarial, el valor catastral se utiliza para realizar:

• La fijación de la base imponible que determina el importe IBI anual (al valor catastral se le aplica el tipo de gravamen para determinar la cuota a pagar).
• Control de activos inmobiliarios.
• Análisis de rentabilidad de alquileres.
• Evaluación del impacto fiscal en estructuras patrimoniales.

Por ello, los abogados fiscalistas especializados en valor catastral, como el equipo de Bradia, suelen revisar estos valores como primer paso en cualquier optimización inmobiliaria.

🔍¿Qué es el valor de referencia y para qué se utiliza?

El valor de referencia es una figura relativamente reciente, introducida en 2022 como consecuencia de la reforma tributaria en materia transparencia fiscal. El Valor de Referencia es el valor que la Administración asigna a tu inmueble con base en criterios técnicos y de mercado.

Se obtiene al realizar un análisis de los precios de todas las compraventas que se firman ante notario, en función de los datos de cada propiedad que consten en el Catastro.

💰Una novedad clave en transmisiones patrimoniales

Sin embargo, este valor no depende del precio real de compraventa y, a diferencia del valor catastral, se utiliza para calcular impuestos como:

🟢 Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
🔵 Actos Jurídicos Documentados (AJD)
🟣 Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).

La Administración presume que el valor de referencia refleja el valor de mercado, y lo utiliza como base imponible mínima, incluso si el precio real de la operación es inferior.

📊Criterios de cálculo por el Catastro

El valor de referencia se calcula mediante:

• Datos de compraventas reales ante notario.
• Estadísticas inmobiliarias.
• Zonificación y tipología del inmueble.
• Coeficientes correctores generales.

Esto provoca uno de los principales problemas desde el punto de vista profesional: no tiene en cuenta el estado real del inmueble, reformas necesarias, ocupaciones, ni circunstancias singulares.

⚖️ Valor catastral vs. valor de referencia: comparativa técnica y fiscal

Analizar el valor catastral vs valor de referencia exige diferenciar claramente su naturaleza jurídica y fiscal.

✅Diferencias conceptuales y jurídicas

Aspecto	Valor catastral	Valor de referencia
Cuándo afecta	Tributación local (recurrente)	Tributación en transmisiones (puntual)
Cuándo se fija	Revisiones catastrales, Ponencias de valores o declaraciones por particulares	Anualmente
Cuándo se recurre	En cualquier momento	Antes, durante o después de una transmisión
Base imponible	IBI, IIVTNU	ITP, ISD

👉 Esta diferencia entre valor de referencia y valor catastral es esencial para determinar qué importe prevalece en cada impuesto.

✔️Cuándo te afecta uno u otro?

• IBI, IIVTNU y control patrimonial → valor catastral.
• Compraventas, herencias, donaciones → valor de referencia.

📖Ejemplos prácticos en empresa

Una empresa adquiere un inmueble residencial para inversión.

🖥️¿Cómo afectan estos valores a una empresa o profesional?

La fiscalidad inmobiliaria empresas se ve condicionada por ambos valores, cada uno en su ámbito.

🏢Carga fiscal en compraventas, alquileres, herencias y plusvalías

• Mayor tributación en adquisiciones si el valor de referencia es elevado.
• Incremento del IBI si el valor catastral está inflado.
• Efectos indirectos en eventuales plusvalías futuras y rentabilidad neta.

📍Riesgos de fiscalidad inflada

Valores incorrectos o desactualizados pueden provocar:

• Sobrecoste fiscal sostenido.
• Distorsión en balances contables.
• Dificultad para justificar precios reales ante Hacienda.

Aquí es donde entran en juego los recursos valor catastral y de referencia como herramienta defensiva.

📉Análisis en balances contables y declaraciones de impuestos

Para sociedades patrimoniales y grupos empresariales, estos valores influyen en:

• Amortizaciones.
• Valoración de activos.
• Estrategias de reestructuración patrimonial.

📈Estrategias para optimizar y defender tus intereses

Una correcta planificación fiscal inmuebles no se limita a aceptar los valores administrativos.

☑️Verificación y revisión técnica

• Comprobar el valor catastral de tus inmuebles y revisar los criterios valorativos en la Ponencia de valores correspondiente a la ubicación del inmueble. En Bradia somos especialistas en este tipo de análisis.
• Analizar la coherencia del valor de referencia con el mercado real.
• Documentar el estado del inmueble, incluyendo las posibles deficiencias del mismo (Due Diligence).

🗃️Impugnación del valor de referencia

• Muchos contribuyentes desconocen que pueden recurrir antes del pago de los impuestos correspondientes.
• Incluso se puede recurrir el valor de referencia después de haber firmado la compraventa (durante el mes de plazo para liquidar el ITP).

🕒 Gracias al Convenio de Colaboración con la Dirección General del Catastro, la resolución tarda entre 2 y 3 semanas. En Bradia, a diferencia de otros abogados fiscalistas, podemos corregir tu valor de referencia antes de que tengas que adelantar el impuesto.

📋Gestión del valor catastral

• Solicitud de subsanaciones de discrepancias o rectificación de errores.
• Recursos contra Procedimientos de valoración colectiva, (PVC).
• Reducción del IBI anual y posibles devoluciones de años anteriores.

❓Preguntas frecuentes para abogados y asesores fiscales

¿Se puede impugnar el valor de referencia antes de tributar?

Sí. En caso de que todavía no hayas presentado la liquidación del impuesto, ya sea con carácter previo a la compraventa, o una vez firmada, en Bradia somos especialistas el valor directamente ante Catastro explicando los errores detectados.

🕒 Gracias al Convenio de Colaboración citado, la resolución tarda entre 2 y 3 semanas, evitando adelantar dinero que no corresponde abonar.

¿Cómo afecta al Impuesto sobre Sociedades?

Influye indirectamente en costes de adquisición y posterior gestión y en materia de análisis patrimonial.

¿Existe jurisprudencia relevante?

El valor de referencia se encuentra actualmente en revisión tras la admisión a trámite de la cuestión de inconstitucionalidad 3631/2025 por el Tribunal Constitucional, a instancia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.

En este contexto y al margen de la eventual sentencia, en Bradia contamos con precedentes favorables en vía administrativa en numerosas impugnaciones del valor de referencia, obtenidos en fases tempranas del procedimiento.

¿Es obligatorio declarar el valor de referencia si el valor catastral es menor?

Sí, a riesgo de que abran comprobación en caso de no hacerlo.

📞 ¿Cómo podemos ayudarte?

Entender correctamente el valor catastral vs valor de referencia es imprescindible para empresas, asesores y despachos que gestionan activos inmobiliarios.

La diferencia entre valor de referencia y valor catastral no solo determina cuánto se paga, sino cuándo conviene recurrir, optimizar o replantear una operación.

Nuestros clientes nos eligen porque:

📌 Somos especialistas en Catastro.

🌍 Tramitamos casos en toda España.

⚡ Lo hacemos fácil, rápido y bien.

Si estás interesado en optimizar el Valor de Referencia o el Valor Catastral de tu cartera de inmuebles, contacta con nosotros hoy mismo. Con Bradia nuestros clientes pagan solo lo justo.

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